Dachpacht & Mieterstrom 2026: Gewerbe-PV ohne Eigeninvest

Mieterstrom auf Nichtwohngebäuden nach Solarpaket I

Bis Mai 2024 war der Mieterstromzuschlag auf Wohngebäude beschränkt. Mit dem Solarpaket I ist er seit dem 16. Mai 2024 erstmals auch für Solaranlagen auf Nichtwohngebäuden verfügbar, also auf gewerblich genutzten Gebäuden und Nebenanlagen wie Garagen. Damit kommt das Modell überhaupt erst für klassische Gewerbeimmobilien in Frage. Rechtsgrundlage des Anspruchs ist § 21 Abs. 3 EEG 2023, die Höhe richtet sich nach § 48a EEG.

Die Höhe des Zuschlags legt die Bundesnetzagentur halbjährlich fest und staffelt sie nach Anlagengröße. Für eine Inbetriebnahme zwischen dem 1. Februar und dem 31. Juli 2026 gelten 2,54 ct/kWh bis 10 kW, 2,36 ct/kWh bis 40 kW und 1,59 ct/kWh bis 1.000 kW. Bei größeren Anlagen wird der Satz anteilig über die drei Leistungsklassen gemischt. Diese Werte sind beschlossen und sinken zwischen den Halbjahresterminen für Neuanlagen degressiv weiter.

Der Zuschlag wird ab Inbetriebnahme für 20 Jahre in gleichbleibender Höhe garantiert, analog zur EEG-Einspeisevergütung. Wer 2026 eine Anlage ans Netz bringt, sichert sich also für zwei Jahrzehnte den dann geltenden Satz, unabhängig von späteren Absenkungen für jüngere Anlagen.

Förderfähig sind Anlagen bis 1 MWp, also 1.000 kWp installierter Leistung. Die früher in § 21 Abs. 3 EEG 2021 enthaltene 100-kW-Obergrenze wurde mit dem EEG 2023 aufgehoben. Damit eignen sich auch große Hallen- und Logistikdächer für ein gefördertes Mieterstrommodell, sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Voraussetzungen und Preisregeln für gewerblichen Mieterstrom

Die zentrale Bedingung beim Mieterstrom auf Nichtwohngebäuden: Anlagenbetreiber und Letztverbraucher, also der belieferte Mieter, dürfen keine verbundenen Unternehmen sein. Der Betreiber gibt dazu eine Eigenerklärung ab. Hintergrund ist das EU-Beihilferecht nach der Allgemeinen Gruppenfreistellungsverordnung (§ 21 Abs. 3 Satz 2 EEG 2023). Praktisch bedeutet das, dass konzerninterne Eigenversorgung über das Mieterstrommodell ausgeschlossen ist. Wer Strom an die eigene Tochter liefern will, erhält den Zuschlag nicht.

Bei den Preisen gibt es einen wichtigen Unterschied zwischen Wohn- und Gewerbemietern. Die Mieterstrom-Preisobergrenze von 90 Prozent des örtlichen Grundversorgungstarifs nach § 42a Abs. 4 EnWG gilt ausdrücklich nur für Mieter von Wohnräumen. Für gewerbliche Mieter greift diese Deckelung nicht.

Für Gewerbemieter ist der Mieterstrompreis damit frei verhandelbar. Das gibt beiden Seiten Spielraum: Der Betreiber kann einen Preis kalkulieren, der den Mieterstromzuschlag, die Betriebskosten und eine Marge abdeckt, während der Mieter in der Regel trotzdem unter dem Netzbezug bleibt. Ein fairer Korridor liegt spürbar unter dem üblichen Gewerbestrompreis, ohne dass ein gesetzlicher Höchstpreis vorgegeben ist.

Wer als Eigentümer das Modell prüft, sollte die Frage der Unternehmensverflechtung früh klären und vertraglich festhalten, wer Betreiber ist und wer beliefert wird. Fehlt die saubere Trennung, ist der Förderanspruch in Gefahr, und das verschiebt die Wirtschaftlichkeit des gesamten Projekts.

Dachpacht und Contracting: PV ohne eigenes Kapital

Wer nicht selbst investieren will, verpachtet die Dachfläche. Beim Dachpacht- beziehungsweise Contracting-Modell finanziert, errichtet und betreibt ein Investor oder Contractor die Anlage komplett, ohne Eigeninvest des Eigentümers. Der Eigentümer erhält dafür eine Pacht und kann den Solarstrom zusätzlich per PPA zu einem festen, günstigen Preis beziehen. PPA-Laufzeiten liegen typisch bei 10 bis 20 Jahren (Anbieter- und Verbandsangaben, kein amtlicher Wert).

Marktüblich ist eine jährliche Pacht mit Inflationsausgleich von rund 2 bis 6 EUR pro Quadratmeter Dachfläche und Jahr. Dieser Richtwert ist objektabhängig und stammt aus Anbieterangaben, nicht aus einer amtlichen Quelle; je nach Lage, Dachausrichtung und Anlagengröße kursieren auch Werte bis etwa 8 EUR/m2. Lassen Sie sich die Pacht stets anhand des konkreten Dachs und der erwarteten Erträge nachvollziehbar herleiten, statt sich auf pauschale Maximalversprechen zu verlassen.

Wirtschaftlich sinnvoll wird die Verpachtung in der Regel ab einer Dachfläche von etwa 500 m2. Die üblichen Vertragslaufzeiten liegen bei 20 bis 30 Jahren, häufig 25 Jahre, teils bis 40 Jahre (Marktstand 2026, Anbieterangaben). Über diesen Zeitraum bindet der Vertrag die Fläche, was bei künftigen Eigennutzungs- oder Umbauplänen einzukalkulieren ist.

Der Kern des Modells ist der Kapitaleinsatz von 0 EUR: Bau, Wartung und Betriebsrisiko liegen beim Contractor. Im Gegenzug verzichtet der Eigentümer auf den vollen Ertrag der Anlage und erhält statt Stromerlösen eine planbare Pacht und gegebenenfalls günstigen PPA-Strom.

Eigeninvest als Vergleich: Wann sich die eigene Anlage stärker rechnet

Die Verpachtung ist nicht in jedem Fall die wirtschaftlichste Variante. Wer selbst investiert und hohen Eigenverbrauch hat, profitiert vom großen Abstand zwischen Erzeugungs- und Bezugskosten. Laut Fraunhofer ISE (Studie Stromgestehungskosten, Juli 2024) liegen die Stromgestehungskosten großer PV-Dachanlagen je nach Standort bei 5,7 ct/kWh in Süddeutschland bis 12,0 ct/kWh in Norddeutschland, während Gewerbe- und Industriestrom rund 16 bis 25 ct/kWh kostet (BDEW-Strompreisanalyse 2026; kleinere Mittelstandsbetriebe zahlen eher am oberen Rand).

Bei Eigeninvest und hohem Eigenverbrauch amortisieren sich gewerbliche Dachanlagen typischerweise in etwa 4 bis 7 Jahren, die Rendite liegt bei rund 5 bis 10 Prozent pro Jahr über 25 und mehr Jahre. Die schlüsselfertigen Investkosten beziffert die Branche für gewerbliche Dachanlagen 2026 auf etwa 700 bis 1.300 EUR/kWp, wobei größere Anlagen am unteren Ende liegen (Anbieterangaben, keine amtliche Quelle).

Entscheidender Renditehebel ist die Eigenverbrauchsquote: Je mehr des erzeugten Stroms direkt im Betrieb genutzt wird, desto stärker wirkt der Kostenvorteil. Reicht der Eigenverbrauch nicht, gewinnt die Einspeisung an Bedeutung. Hier sind die Sätze deutlich niedriger: Teileinspeisung von Gebäudeanlagen bringt ab 1. Februar 2026 zwischen 5,50 und 7,78 ct/kWh, Volleinspeisung 10,35 bis 12,34 ct/kWh.

Daraus ergibt sich die Faustregel: Betriebe mit hohem, gut zur Erzeugung passendem Stromverbrauch fahren mit Eigeninvest meist besser. Wer die Fläche nicht selbst auslasten kann oder kein Kapital binden will, für den ist Verpachtung oder Mieterstrom die naheliegende Alternative.

Fallstricke der Dachverpachtung: Grundbuch, Statik, Rückbau

Der zentrale juristische Fallstrick betrifft das Grundbuch. Ohne eine eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist der Verpächter bei Insolvenz oder Weiterverkauf durch den Betreiber ungeschützt. Eine solche Eintragung ist deshalb praktisch zwingend. Sie hat aber eine Kehrseite: Die Grundbuchbelastung erschwert Verkauf und Finanzierung der Immobilie und kann die Zustimmung der finanzierenden Bank erfordern (Fachanbieter- und Kanzleiangaben 2026).

Technisch muss die Dachstatik die Zusatzlast tragen. Eine PV-Anlage samt Unterkonstruktion bringt rund 15 bis 25 kg/m2 zusätzliches Gewicht aufs Dach; bei einer ballastierten Aufständerung auf dem Flachdach kommen je nach Wind- und Schneezone weitere 30 bis 50 kg/m2 hinzu. Ob das vorhandene Dach diese Lasten trägt, klärt allein eine statische Prüfung vor Vertragsabschluss, sonst droht im schlimmsten Fall die Verweigerung der Anlage oder eine teure Ertüchtigung.

Am Vertragsende greift die Rückbau- und Wiederherstellungspflicht. Empfehlenswert ist eine Bankbürgschaft, die den Rückbau absichert, falls der Betreiber dann nicht mehr leistungsfähig ist. Ebenso wichtig: Die langfristige Bindung der Dachfläche über 20 bis 40 Jahre einkalkulieren und die Inflationsanpassung der Pacht ausdrücklich vertraglich verankern, damit der reale Pachtwert nicht über die Laufzeit erodiert.

Eine Alternative für Eigentümer, die Bürokratie meiden wollen, ist die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG, ebenfalls mit dem Solarpaket I eingeführt. Sie erlaubt die Direktnutzung des PV-Stroms im Gebäude über einen Aufteilungsschlüssel, ohne Netzdurchleitung und ohne Vollversorgungspflicht des Lieferanten. Sie erfordert eine viertelstündliche Messung über ein intelligentes Messsystem und einen Gebäudestromnutzungsvertrag, bringt aber keinen Mieterstromzuschlag.

Häufige Fragen

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung im Einzelfall. Angaben ohne Gewähr — trotz sorgfältiger Recherche übernehmen wir keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität.